Immobilienfinanzierung

Sowohl der Erwerb oder Bau einer Immobilie als auch Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben erfordern Geldmittel. Besondere Bedeutung besitzt in diesem Zusammenhang Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung. In vielen Fällen stammt das geliehene Kapital von Banken und anderen Kreditgebern. Grundsätzlich unterscheiden Kreditinstitute zwei Arten von Immobilienfinanzierungen: die Finanzierung als Privatperson zum Zweck der Eigennutzung oder als Kapitalanlage und die Finanzierung aus gewerblichen Gründen.

Für Privatpersonen setzt sich die Immobilienfinanzierung aus Eigenkapital sowie dem benötigten Darlehen zusammen. Das Sparguthaben, Bausparverträge und weitere verwertbare Anlagen senken den Bedarf an Fremdkapital und somit die Zinslast. Jedoch sind Ersparnisse keine zwingende Finanzierungsgrundlage. Zurückgezahlt wird das Finanzierungskapital ratenweise durch das Einkommen des Immobilienbesitzers. Einnahmen aus privater Objektvermietung können einen Teil der Finanzierung bedienen. Dies ist auch im Rahmen gewerblicher Vermietung beispielsweise bei Wohnungsunternehmen üblich.

http://www.dreamstime.com/royalty-free-stock-images-small-green-house-golden-dollar-coins-stack-image27459249Eine der häufigsten Formen der Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital ist das Annuitätendarlehen. Hierbei bleiben die vereinbarten, regelmäßigen Raten konstant. Die Annuitäten setzen sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Zunächst entfallen auf die Restschuld hohe Zinsbeträge, die monatlich abgegolten werden. Dadurch fällt der Tilgungsanteil eher gering aus. Im Laufe des Rückzahlungszeitraumes sinkt der Anteil der Zinsen an der Annuität, sodass nun die Tilgung schneller erfolgt. Im Gegensatz dazu verändert sich beim Tilgungsdarlehen der Tilgungsanteil der Raten nicht. Hinzugerechnet wird der Zinsanteil für die anfangs hohe Darlehenssumme. Da die Restschuld kontinuierlich sinkt, verringert sich auch die monatliche Rate um den abfallenden Zinsbetrag.

Im Zusammenhang mit Finanzierungsplänen taucht der Begriff der Zinsbindungsfrist auf. Es handelt sich dabei um ein fixes Zinsniveau, das in einem definierten Zeitraum nicht auf Schwankungen des aktuellen Marktzinses reagiert. Der feste Zinssatz vereinfacht die Planung. Fällt allerdings der Marktzins, profitiert der Finanzierungsnehmer nicht davon.

Für die Gestaltung einer Immobilienfinanzierung spielt die Amortisationsdauer eine entscheidende Rolle. Sie beschreibt, wie lange es dauert, bis sich die Aufwendungen für ein Objekt rentieren. Der finanzielle Aufwand setzt sich zusammen aus dem Immobilienpreis, Kaufnebenkosten und Investitionen zur Instandhaltung beziehungsweise Sanierung plus Zinsen, Versicherungen und Bankgebühren, sofern Fremdkapital beansprucht wird. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung wiegen Einkünfte die Ausgaben anteilig auf. Doch der Vermieter trägt das Leerstandsrisiko und muss für eventuelle Reparaturen finanziell vorsorgen. Diese Beträge mindern die Einnahmen und berücksichtigen dabei noch keine steuerlichen Aspekte. Stellt man den Gesamtausgaben die aufgerechneten, bereinigten Einnahmen gegenüber, lässt sich der Zeitpunkt bestimmen, ab dem Überschüsse erzielt werden. Das ist der Punkt, an dem sich die Immobilienkosten amortisieren. Eine kurze Amortisationsdauer bedeutet demnach schnell zu realisierende Gewinne. Ebenso lässt sich diese Rechnung auf andere Investitionsgründe übertragen, von denen Erträge erwartet werden. Ein Beispiel sind Modernisierungsarbeiten, die eine höhere Miete rechtfertigen.

Auf öffentlicher und unternehmerischer Ebene eröffnen sich weitere Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung mithilfe von Fremdkapital. Unterschiedliche Formen von Anteilsverkäufen ermöglichen die Durchführung von Bauprojekten oder die Übertragung des Eigentums.

 

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